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足球直播挖笋盘的逻辑

发布时间:2020-12-22 02:29

  今年在线下接触了几十位来沈阳买房的朋友,选筹风格各不一样。固然有眼光毒辣,执行果断的高手,也有没摸清市场就疯狂扫货的小白兔,难免一步掉入泥潭,不幸成为反面教材。我们总结了身边的一些经验教训,希望对你在选筹上有点启发。

  地球人都知道,顶楼可能漏水。夏季的楼顶经常像装暖气片一样,冬天温度往往更低。进入21世纪商品房年代,当今的建筑工艺攀上了新台阶,顶楼房子的问题得到了大规模改善。

  谈到买顶楼,质量隐患是表象,我们最终要考虑买房的共识。我们接触过的本地买家中,不少人宁愿降低面积要求,也坚决不买顶楼。足球直播即使对于没有大忌讳的人来说,也只有预算不够时才考虑顶楼。反映到市场上,顶楼挂牌价经常是普通层的85%-90%。

  因为流动性差,线%也并不奇怪。上文是对热衷投资顶楼的朋友所说,这两年见了不少。更多人是闻顶楼而色变,说啥都不买。虽然这比较稳妥,但也陷入了另一个极端。顶楼是有溢价因素的,不是任何顶楼都不能买。

  比如受本地人青睐的大开发商盘,就说沈阳的华润、金地、万科的次新顶楼不管房屋条件怎样,在市场上就是会受认可。窗户外的景观也很重要,带有稀缺的自然景色或地标类的顶楼景观是稀缺因素。

  比如,南京长江边上的一众顶层江景房有太多人在关注,广州珠江帝景苑坐享“小蛮腰”广州塔的顶层景观房也不愁找买家。当然,前提是没有质量问题。另外,部分赠送阁楼、露天花园的顶楼甚至有大幅度溢价,可能比一般楼层更值钱,就看有多少属于赠送面积。对经验不足的新手来说,投资顶楼建议在专业人士指导下进行。一般来说,不懂就不要碰是最好的。

  买房子,品相很重要。尤其在房价较低的二三线城市,人们没被房价深刻教育过,买新房的意愿更强。即使是二手房市场,房子的品质依然是人们购房更看重的因素。毕竟感官舒适度和面子上的好看是刚需,没有人不在意。为了买到品相更好的房子,宁愿抽空六个钱包,再上点杠杆也能凑到首付。

  90后是当下的主力购房群体,年轻人相对更注重的颜值,宁愿在地段上做出妥协,买偏远一点的品质次新房。像长沙、沈阳这样的普通二线城市,因为城市房价基数低,年轻人能买动次新房,就很难说服自己买十多年房龄,墙体破旧的老破屋。

  而有些投资客建仓会剑走偏锋,动辄买一套楼龄20年的步梯200平步梯老破大,美其名曰:“囤积平方米”。逻辑在于:等到城市的主升浪大潮,每平涨XXXX,因为面积大,总利润就更大。毕竟每个人贷款数量有限,这样操作还节约贷票。

  想清一个问题,如果房子挂着几年没人买,那就不是利润多少,而是关乎断供的问题。手里月供还不上,那只能是被迫成为房东了。

  凡事要具体分析,要说二线城市的老破大不是完全不能买,价格足够低也行。控制好买入价格,低成本就是最大的救命稻草。

  比如,去年身边有人买入一套190平老破大,单价达到同类均价的70%,房子的笋度可以和法拍房媲美。同时,这类老房子还能用足杠杆,租抵供甚至有现金奶牛的效应,对于他来说就是90分以上的选筹标的。

  前几天有想在沈阳建仓的朋友问我:“长白岛环境好,地铁学区又都齐全,在长白投资一套房子能升值么?”

  我听了很诧异,利好早就兑现完了。眼看2016年至今长白房价涨了快三倍。单价在7000的时候不买,价格涨到天花板再入场图什么?于是花半小时给他认真地梳理了这几年的城市发展、板块脉络以及投资逻辑,他听了连连点头。

  结果前天傍晚又打电话急匆匆问我,看中了长白某单价22000+的CEO盘,品质惊艳,进了欧式园区就拔不动不腿,要跟人借钱买……只能说,成年人为自己兜里的钱负责就好。

  上面是一个典型案例,很多人买房都有豪宅情结。就说一套顶级学区、富人地段的豪华品质房,没有人不喜欢。但喜欢不能当饭吃,投资者更要关注未来在市场上的流动性。比如,一套沈阳单价上两三万的二手房。随着几年楼龄的折旧,有购买力的下家愿意以什么价格买你的房子,这是现实问题。与其买市中心豪宅,不如选一套近郊房龄8年以内的单价7000-10000元的次新,难道不香吗?作为一套普通二线,哪个更容易?这是一道送分题。投资和自住一定分开看。自住是消费,不用别人指导,喜欢啥买啥跟着感觉走。

  投资是一项平衡的艺术,足球直播,需要兼顾入手价格与市场需求。换句话说,买入的板块、房源价格不能偏贵。同时,对新手而言,也要考虑到房源在市场上的流动性。怎么判断流动性呢?首先你要带入“刚需视角”,买入房子的户型、采光、园区环境、装修等因素是不是符合大众买房的口味。如果拿不准,就找七大姑八大姨问一下,大家眼中的好房子以后大概率好出手。

  当然了,每个城市都有总价约束,前提是不要起价过高的房子。其次,你需要关注小区周边中介门店数量,贝壳找房app的后台成交情况。园区的二手房成交量是一个重要指标。不能看房子好不好,如果小区一个月卖不出去一套,说明也是有问题的。总之,你喜欢的房子未必有市场,你不喜欢的房子可能不缺买家。不要依赖主观判断,一切靠的是客观调研。

  无论是什么投资,有三个要素我们一定要了解清楚:流动性、风险性、收益性。这三者之间想要满足其中一个或两个要素,那必然要抛弃另外一个要素。举几个楼市的例子:

  1.你花了市场价的70%买了一套存在产权隐患的法拍房,属于兼顾收益和流动性,忽视了风险性。

  2.你花了市场价70%买了一套旧小区的步梯顶楼,属于兼顾收益和风险性,忽视了流动性。

  3.你花了市场价95%买到了一套地段、户型、楼层各方面条件不错的次新好房,属于兼顾流动性和风险性,忽视了收益性。

  凡事总有例外,谁都想用80万买到市价100万的好房子,这种情况不是完全没有。只是拿到流通性好且便宜的房子需要碰运气,你要备好全款,确保第一时间接收到中介的房源信息,赶在其他买家出现前捡漏是有可能的。

  但即使拼手气买到了,这种便宜房子也未必安全,后续很可能伴随着隐藏的债务纠纷,或是叠了租约之类的问题。即使法律上占理,但总会遇到各种扯不完的事情,真正经历过的人都懂。

  对于抗风险能力弱的新手,我们建议优先考虑流动性和风险性,确保买的房子比市价便宜5%也就足够了。不要贪大求全啥都想得到,太多教训告诉我们:学会守正出奇,不该赚的钱一分也别想着去赚。

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